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?疫情影響：

疫情期間，當你提著行李被房東拒之門外時，你還會相信租房可以過一生嗎？

是不是心里暗想——金窩銀窩不如我的小窩！ 

“房產(chǎn)證就是通行證”雖然只是個案，但也讓無房一族的安全感、歸屬感受到了前所未有的沖擊。

另外據(jù)統(tǒng)計表明：受疫情影響，潛在購房客群的購房熱情和購房信心受到很大影響。

一方面人們對于后疫情時代房地產(chǎn)市場充滿顧慮，避險情緒加重；

另一方面因疫情影響家庭收入，部分購房者不得不調(diào)低購房預算。

面積小、總價低的小戶型成了住宅市場的香餑餑。

?客群變化：

如今90后、95后年輕一代已經(jīng)成為首置購房的主力人群。

對于尚處事業(yè)起步階段的年輕人來說，儲蓄率低、超前消費、追求生活品質(zhì)是一種普遍現(xiàn)象，購房資金主要靠父母資助。

在高昂的房價下，年輕人不想因為房貸壓力而過多的降低自己的生活品質(zhì)。

面積小、總價低的戶型更加受年輕人的青睞。

?規(guī)范更新：

新版《城市居住區(qū)規(guī)劃設計標準》新增“人均住宅用地面積最大值”控制指標。

直接導致了新建樓盤的平均戶型面積偏小，由此對傳統(tǒng)規(guī)劃設計產(chǎn)品選型、戶型面積產(chǎn)生很大限制。

營銷菌在確定戶型面積時再不能像以前那么任性了。

這個問題觸發(fā)了研發(fā)菌的強迫癥，為了一探究竟，我們分別對Ⅱ、Ⅵ類氣候區(qū)各容積率情況進行了模擬計算，推算出不同容積率下戶均面積最大值。

結果表明：出地頻率較高的1.2、1.6、2.0等容積率，最大戶均面積僅90多平米。

導致規(guī)劃設計出現(xiàn)被動縮小戶型面積的情況。

一、戶型設計緊扣目標客群

“拋開客戶需求和面積限制談戶型都是耍流氓”

那么哪些客群會選擇小戶型呢？

研發(fā)菌結合策劃部門對市場進行了深度的調(diào)研和分析。

最終歸納出幾類可能會購買小戶型的目標客群：

 通過研究不同客群的生活習慣，能夠判斷出目標客群對不同空間的需求程度以及敏感程度。

以使用頻率最高的客廳為例，不同客群對客廳的需求可能完全一不樣。

一個直擊靈魂的問題：年輕的你有多久沒看電視了？

年輕人的客廳是這樣用的

有娃之后的客廳。。。。

對于小戶型的客廳設計，更應該與時俱進，考慮空間的可塑性和不同使用場景下的空間需求。

二、好鋼用在刀刃上——適當取舍、優(yōu)先滿足客戶核心訴求

緊湊戶型的優(yōu)點在于面積小、總價低。同時缺點也在于面積小，功能空間不能做到盡善盡美，所以要把有限的資源集中在客戶的核心需求上。

針對不同的客群有針對性的進行戶型設計。

三、平面、空間——兩手抓，兩手都要硬

通過對不同房間所承載的功能和相應工學尺度全面的梳理，結合精裝強化戶型“空間設計”。

比如：小戶型空間相對緊湊，在戶型設計時要為后期可能的空間改造升級預留條件。

室內(nèi)公共空間盡量做輕質(zhì)墻體，避免剪力墻對后期改造產(chǎn)生限制。

另外，緊湊戶型主要解決空間限制和使用需求的矛盾，儲物空間往往不足。

在臥室設計中，按慣性思維往往：衣柜、床、電視柜無敵三件套安排，但是“無敵三件套”真的能滿足客戶的使用需求嗎？

我們發(fā)現(xiàn)，開間＞3500mm的臥室常常存在空間利用效率不高的問題，此時如果結合衛(wèi)生間干區(qū)布置，調(diào)整臥室門位置，即可在主臥形成整墻衣柜空間。

儲物空間瞬間提升一個量級！

四、突出設計亮點

面積小、總價低是緊湊戶型的必要條件。如果在有限的面積條件下還能有鮮明的設計亮點，為客戶提供意料之外小驚喜，那么戶型的競爭力和產(chǎn)品力必然會進一步提升。

比如：75平米緊湊兩房仍可以做出景觀陽臺+三分離衛(wèi)生間、85平米緊湊兩房可形成雙衛(wèi)+洄游動線。

五、設置陽臺需謹慎

小戶型在同等面積下，增加陽臺必然會進一步壓縮本就緊湊的室內(nèi)空間，甚至會犧牲掉一部分使用功能。

另外小戶型面積小，陽臺相對占比高，產(chǎn)權面積和計容面積差值很容易超相關部門控制要求。

小戶型本身出容能力差，土地利用效率不高，增加陽臺后因間距計算問題，會進一步降低土地利用效率。

如此利弊還忘大胸弟三思啊！

研發(fā)菌目前已經(jīng)分別按洋房、小高、大高不同建筑類型分別打磨了近30組緊湊戶型，并且已經(jīng)更新錄入到天友戶型庫系統(tǒng)，后期還會根據(jù)項目需求和市場反饋持續(xù)補充更新，為大家提供更多產(chǎn)品選擇的可能性。

什么？嫌小？小怎么了？小怎么了？

研發(fā)菌已經(jīng)在研究產(chǎn)品的道路上無法自拔。

《改善型戶型的探索與研究》已經(jīng)在路上，敬請期待。